Die „Seestadt Aspern“ als neuer Stadtteil von Wien trägt ihren Namen zu Recht. Im Bild sieht man nur den jetzt fertiggestellten ersten Bauabschnitt – es folgen links und rechts weitere Bauten für insgesamt über 20.000 Menschen.
Da erscheint ein Buch mit dem provokanten Titel „Verbietet das Bauen!“, doch wenige Tage später lobt derselbe Autor in einem Artikel in der Immobilien Zeitung die neu gebaute Seestadt Aspern in Wien – für diesen scheinbaren Widerspruch bin ich Ihnen eine Erklärung schuldig. Für diese sorgt teilweise bereits der Titel des Gastbeitrags: „Stadt ohne Center“. Nach diesem Motto beschreibe ich als Abschluss einer fünfteiligen Serie der Immobilien Zeitung zur Zukunft des städtischen Einkaufszentrums, warum wir keines brauchen. Zumindest schreibe ich, warum wir keines dieser großen Gebäude brauchen, als die neue Shopping-Center daherkommen, und sei ihre Architektur noch so gelungen: Wir haben bereits mehr als genug Verkaufsflächen und jede neue Handelsfläche, sei es in Center, Möbelmarkt oder Fachmarktzentrum, macht bestehende Läden kaputt (diesem Aspekt widmet sich Kapitel 12 des Buches). Was wir aber sehr wohl brauchen, ist das überlegene Management der Centerbranche, die ihre Läden aus einer Hand managt, die richtigen Branchen in der richtigen Mischung aussucht und einheitliche Öffnungszeiten durchsetzt. Als „Zentrumsmanagement“, so meine Bezeichnung, sollten wir dieses Konzept in bestehenden Handelsstraßen und Stadtzentren einführen.
Nun gab es aber bislang für so ein ganzheitliches Management noch nicht einmal in Neubauten ein Beispiel, geschweige denn in bestehenden Handelsbauten (obwohl oft behauptet wird, man manage eine Straße oder eine Innenstadt wie ein Einkaufszentrum, was dann ein flotter Werbespruch ist, der die üblichen Marketing-Maßnahmen aufbauscht). Und darum ist es so sensationell, was nun erstmals in der Seestadt Aspern durchgeführt wird: Die Läden in ganz normalen Häusern in ganz normalen Straßen werden aus einer Hand gemanagt, von einer gemeinsamen Gesellschaft der städtischen Projektentwickler und der führenden österreichischen Centerfirma SES. Mehr zu diesem Projekt lesen Sie im Artikel in der Immobilien Zeitung, hier aber möchte ich klarstellen, dass ich mich aus diesem Grunde mit einem solchen Neubau-Projekt beschäftige: Um ein gutes Modell für unsere
Auf den ersten Blick nichts Besonderes: ein Laden in Aspern. Aber er befindet sich in einem normalen Haus, mit Wohnungen in den oberen Etagen, und trotzdem läuft die Vermietung über ein zentrales Management.
vorhandenen Läden und Städte zu finden. Mit der gleichen Absicht finden Sie im Buch „Verbietet das Bauen!“ auch andere Beispiele von Neubauten, vor allem beim gemeinschaftlichen Wohnen. Weil nur noch jeder zehnte Haushalt dem klassischen Modell von Eltern und zwei Kindern entspricht, gibt es immer mehr Single-Haushalte, jeder mit eigener Küche, eigenem Flur und Abstellraum und entsprechend viel Fläche pro Person – das ist eine der entscheidenden Ursachen für die Bauwut. Darum geht der Blick in Kapitel 10 des Buches beim Abschnitt zu „Gemeinsam wohnen, umbauen, besitzen“ zu Beispielen, die wir leider bislang fast nur im Neubau finden – zu sogenannten Clusterwohnungen in der Züricher Kalkbreite und dem Wiener Wohnprojekt Sargfabrik, oder zu geteilten Hobbyräumen und Swimming-Pools in der Wiener Großsiedlung Alt-Erlaa.
Die Aufgabe der Zukunft ist es nun, solche Beispiele des Neubaus auf Altbauten zu übertragen. Beim gemeinschaftlichen Wohnen gibt es immerhin schon viele Wohnprojekte, die große Schulen oder Kasernen zusammen umbauen und umnutzen. Beim Ladenmanagement aber sind wir noch lange nicht so weit, weil es selbst im Neubau kaum Vorbilder gibt. Neben der Seestadt Aspern beschreibt der Gastbeitrag in der Immobilien Zeitung noch die neu gebaute „Altstadt“ am Frankfurter DomRömer, wo ebenfalls Ladenlokale in normalen Häusern gemeinsam gemanagt werden, und das auf diesem Blog bereits mehrfach erwähnte Französische Viertel Tübingen, wo es zumindest gelungen ist, die Erdgeschosse weitgehend von Wohnen freizuhalten und mit Läden oder Werkstätten zu füllen, oder auch mit Büros von
Auch dies ist ein Neubau, er befindet sich an der Aixer Straße im Französischen Viertel Tübingen, aber mit klassischer Mischung: oben Wohnungen, im Erdgeschoss der Handel. Alle Fotos: Daniel Fuhrhop.
Architekten oder Journalisten. In Tübingen fehlt aber das gemeinsame Band der Ladenlokale in Form eines einheitlichen Managements, und der schreckliche Erfolg von Shopping-Centern lehrt uns , dass es für erfolgreichen Handel auf diese Bündelung ankommt. Ein Zentrumsmanagement in bestehenden Stadtvierteln und Stadtzentren müsste die hohe Hürde überwinden, trotz vieler verschiedener Eigentümer die Läden zentral zu managen, und das ist bislang noch nicht gelungen. Darum kommt dieses neue Konzept noch nicht in dem Buch „Verbietet das Bauen!“ vor, während in dem Artikel „Stadt ohne Center“ zumindest ein Beispiel genannt wird, das in diese Richtung weist, der Handel an der Holtenauer Straße in Kiel. Sie und vor allem die neuen Methoden der Seestadt Aspern geben nun einen deutlichen Hinweis darauf, wie ein Zentrumsmanagement in bestehenden Stadtzentren gelingen könnte. Gern können sich interessierte Eigentümer oder Kommunen bei mir melden, um darüber nachzudenken, das Konzept in die Praxis umzusetzen. Das Ziel wäre bei einem Zentrumsmanagement das gleiche wie beim Buch „Verbietet das Bauen!“: lebendige Städte zu schaffen.
Links: Zum Buch geht es hier oder bei Ihrem Buchhändler oder beim Verlag. Der oben angesprochene Text findet sich in der Immobilien Zeitung , weitere Beiträge zu Handel und Shopping-Centern sind auf meiner Webseite im Überblick.
Unterstützung: Für Recherchen zum Gastbeitrag und zur Forschung für das Modell eines Zentrumsmanagements für lebendige Stadtzentren fuhr ich nach Frankfurt und nach Wien. Die Reisekasse können Sie gern auf diesen Wegen aufbessern. Vielen Dank!