Verschreckt ein Mietendeckel Investoren?

Geld

Wenn derzeit das Land Berlin erwägt, noch über die Mietpreisbremse hinaus sämtliche Mieten für fünf Jahre festzusetzen und keine Erhöhungen zu erlauben, verschreckt das dann nicht Investoren? Diese Frage diskutierte ich mit einer Journalistin von Radio Bremen Zwei anlässlich eines Interviews, und meine Antwort lautet: Na hoffentlich verschreckt ein Mietendeckel Investoren! Entgegen verbreitetem Irrglauben lindern Investitionen in Immobilien nicht den Wohnungsmangel in Großstädten:

  • Wenn Altbauten gekauft werden, dann führt das häufig zur Luxusmodernisierung, nach der dann eher weniger Menschen in den Häusern wohnen als vorher, also der Wohnungsmangel sogar steigt.
  • Wenn Investoren neu bauen, dann meist teuer, so dass der Mietspiegel und damit auch Altbaupreise steigen, und wir landen beim gleichen Effekt; auch dann leisten sich in teuren Neubauten ebenso wie in teuren Altbaulofts oft nur Reiche eine Zweit- und Drittwohnung.

Wohnraum ohne Investoren anders verteilen

Freilich verschreckt ein Mietendeckel auch diejenigen Investoren, die weniger teuer neu bauen, wobei „weniger teuer“ selbst in Berlin inzwischen zehn Euro pro Quadratmeter meint. Doch die Zahlen der letzten fünf oder sogar der letzten fünfundzwanzig Jahre beweisen, dass Neubau nicht den Wohnungsmangel behebt: die Zahl der Wohnungen stieg in Deutschland seit der Wiedervereinigung um gut sieben Millionen, doch die Einwohnerzahl nur um etwa zwei Millionen. Da in der Regel zwei Personen in einer Wohnung leben, hätte eine einzige Million Neubauwohnungen gereicht, um den Zuzug aufzunehmen – wo also sind die anderen sechs Millionen neu gebauten Wohnungen? Sie sind nicht „verdampft“, aber unsichtbar geworden, weil wir anders und anderswo wohnen als in den 1990er Jahren. Der Wohnungsmangel der Großstädte ist ein Verteilungsproblem, er liegt nicht an fehlenden Investitionen.

Im Gegenteil würden sinkende Kaufpreise die Chance erhöhen, Häuser zu dem Zweck zu kaufen, Wohnraum gerecht zu verteilen: Wohnprojekte und Stiftungen oder das Mietshäuser Syndikat achten oft darauf, wieviel Wohnfläche pro Person anfällt. Wenn in einer Wohnung Menschen zusammenziehen und Kinder kriegen und darum mehr Platz benötigen, dann sind in einer anderen vielleicht Kinder ausgezogen und jemand könnte Raum abgeben. Doch ein Umzug in eine kleinere Wohnung scheitert oft daran, dass man für die kleinere Wohnung mehr bezahlen müsste, als für die alte größere. Sozial eingestellte Vermieter können das verhindern.

Umbauministerium statt Bauministerium

Es gibt gute Beispiele von Wohnungsgesellschaften, die den Umzug vereinfachen: die LEG Wohnen NRW als privater Konzern sowie die SWSG Stuttgart als kommunales Unternehmen garantieren beide ihren Mietern den alten, niedrigen Quadratmeterpreis, wenn die sich verkleinern möchten – und manche Kommunen geben obendrein einen Zuschuss zu den Umzugskosten oder zahlen eine Umzugsprämie (siehe Überblick zu Umzugshilfen in der Neuauflage von „Einfach anders wohnen“). Solche Umzugshilfe müsste von Ländern und vom Bund unterstützt werden, denn sie schafft Wohnraum und kostet dabei erheblich weniger als die teure Neubauförderung.

Das Programm der Bauministerien sollte umgekrempelt werden, um allen eine Veränderung zu erleichtern, die große Wohnungen und Häuser besser nutzen möchten: Neben Umzugshilfe wäre das die Förderung von Umbauten, um Einliegerwohnungen abzutrennen. Immerhin will jetzt das Land Baden-Württemberg seine Bauordnung derart ändern, dass in diesen Fällen nicht gleich neue Forderungen gestellt werden, und dass insbesondere kein zusätzlicher Parkplatz gefordert wird für ein Haus, dessen Fläche sich nicht ändert, sondern das nur in mehrere Wohnungen geteilt wird. Und die KfW fördert neuerdings eine Wohnungsteilung im Programm „Altersgerecht umbauen“.

Wirtschaftsförderung statt Investorenförderung

Weitere Möglichkeiten, unseren Wohnraum besser zu nutzen, bietet die Förderung des Modells „Wohnen für Hilfe“, um Untermieter zu vermitteln (siehe dazu mein Forschungsprojekt). Und soziale Wohnraumvermittler helfen jenen Eigentümern, die sich nicht mehr das Vermieten trauen, weil sie schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden gemacht haben (siehe zur erweiterten Neuauflage „Einfach anders wohnen“ diesen Blogbeitrag).

Umbau, Untermiete, Umzug, es gibt viele Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen, und manches davon belebt die Wirtschaft, bringt Aufträge für Architekten und Handwerkerinnen, während manche Aufgaben am Besten in den Händen von Kommunen oder von Sozialverbänden liegen. Aber wir brauchen keine Investoren, die große Bestände günstiger Altbauten kaufen und verteuern, oder die neu bauen und durch den damit verbundenen Energieaufwand dem Klima schaden. Lasst uns die Mieten deckeln – es gibt nur ein Bremen, nur ein Berlin, und wer dort wohnt, kann nicht einfach in eine Ersatzstadt flüchten.

 

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Um den blinden Glauben an Neubau geht es im Buch Verbietet das Bauen! in Kapitel 1 „Bauwut“, um Bauen für Reiche in Kapitel 3 „Bauen ist unsozial“.

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